安邦智库：集体土地建租赁房近日得到广泛的关注。允许利用集体建设用地来建租赁房，在安邦看来，是国内农村土地管理政策的一项突破，这相当于允许农村集体土地所有者建设小产权房，但在用途上面向租赁房需求者。可以看作是“定向的小产权房”，安邦咨询研究团队认为，这种政策性的突破，势必将影响到中国城市化进程的下半场。

　　集体土地建租赁房引关注

　　租房毫无疑问是今年下半年中国楼市的一个热词。租赁住房体系从在上海的首先出现，再到北京、广东等多个省份政策性落实。增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，成为了继全国范围限购之后，政府调控房价的又一抓手。值得注意的是，在这次确定试点的城市中，集体建设用地建设租赁房成为了大家关注的焦点。

　　集体土地建租赁房之所以得到广泛关注，根源在于其与利用国有土地建租赁房有很大区别。我国土地实行土地公有制，但是土地使用权却分两种，一种是国有土地使用权，一种是集体土地使用权。集体土地专门指农民集体所有的土地。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

　　如今，如果利用集体土地建租赁房，不仅不占用地方国有建设用地指标，而且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。在此之间，在集体建设用地上建设租赁住房，并集中向城市居民出租，确实在当前相关法律法规之下存在一定的模糊地带。

　　为中国城市化的下半场提供无限可能性

　　如今，允许利用集体建设用地来建租赁房，在安邦看来，是国内农村土地管理政策的一项突破，这相当于允许农村集体土地所有者建设小产权房，但在用途上面向租赁房需求者。可以看作是“定向的小产权房”，安邦咨询研究团队认为，这种政策性的突破，势必将影响到中国城市化进程的下半场。

　　从农村土地改革的趋势来看，这一小小的突破值得肯定，它至少为农村土地制度改革，打开了一个实践的小口子。长期以来，国内在农村“三块地”改革上一直不敢触动红线，延续了几十年的农村土地制度，实际上已成为新时期城镇化背景下农村进一步发展的制度桎梏。

　　不仅如此，这一政策突破，从法律和政策执行层面，给解决中国大量存在的小产权房问题，提供了一种可能性。在中国城镇化过程中，建设在农村集体土地上的小产权房大量涌现——这是农村集体组织期望从城市化浪潮中分享利益的主动之举。

　　据非官方的不完全统计，国内小产权房存量大约占了国内商品房存量的四分之一左右，这意味着数量庞大的小产权房处于灰色地带。今后能否转正？如何转正？这次的政策调整值得我们期待。

　　与此同时，虽然此次试点方案可能会遇到法律问题，但也为今后国有土地与农村集体土地“同地同权同市场”改革，提供了一种可能性。如果此次试点今后取得成功并推向全国，将对土地制度改革带来极大的想象空间。

　　值得注意的是，此次试点也显示了国内解决土地制度的一贯作风，即法律上先放一放，从实践试点开始。这是一种典型的实用主义改革思路，毕竟，如果先从法律上获得立法许可，那将是一场扯不完的皮，改革进程不知会拖到猴年马月。

　　如果只是单纯的使用政府限购手段貌似并不能完全缓解目前的中国楼市难题，为小产权房放行、正名，为其合法化带来一丝希望，在安邦看来，是对农村土地使用的实践和突破。在安徽凤阳，小岗村的18位农民成为了中国改革开放的急先锋，我们相信，在新的时代，化解住房供需矛盾的希望正就埋在中国的农村之中。为中国城市化的下半场，提供了无限的可能性。